Innenstädte: Mieten für Handelsimmobilien unter Druck

Die seit März 2020 anhaltende Pandemie hat den Einzelhandel schwer getroffen. Ohnehin im Umbruch vom stationären Geschäft in den digitalen Handel, gehört der Einzelhandel durch die Corona-bedingten Schließungen im Frühjahr 2020 sowie ab Mitte Dezember – neben der Reise- und Veranstaltungsbranche, der Gastronomie und dem Tourismus – zu den am deutlichsten durch Corona betroffenen Wirtschaftszweigen. Die Auswirkungen auf den Einzelhandel sind allerdings je nach Branche und Standortlage sehr unterschiedlich. „Handelsimmobilien für die Nahversorgung sind weiter äußerst stabil und gefragt, Innenstadtlagen, Shopping-Center und andere Hochfrequenzstandorte stecken aber in einer tiefen Krise“, kommentiert Michael Gerling, Geschäftsführer des EHI und Mitglied des Rates der Immobilienweisen des ZIA, die Analyse, die das EHI für das Frühjahrsgutachten 2021 des Zentralen Immobilien Ausschusses erstellt hat.
©EHI 2021

Einzelhandel mit Gewinnern und Verlierern

Der Einzelhandel insgesamt konnte im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr ein Umsatzplus erzielen. Einige Branchen wie der gesamte Modehandel und die Warenhäuser mussten aber schon im letzten Jahr erhebliche Umsatzrückgänge in Kauf nehmen. Beim Schuh- und Modehandel lag das Minus im Vergleichszeitraum Januar bis Dezember bei 23,4 Prozent, bei den Warenhäusern bei 13,8 Prozent. Demgegenüber hat der Onlinehandel erheblich profitiert. Sein Wachstum lag bei 24,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Weil die stark steigenden Online-Umsätze der traditionell stationären Händler in der monatlichen Umsatzstatistik des Statistischen Bundesamtes nicht dem Versandhandel zugerechnet werden, geht das EHI davon aus, dass der Umsatzzuwachs des Online-Handels insgesamt bisher deutlich unterschätzt wird. In vielen Branchen wie bei Baumärkten, Unterhaltungselektronik, bei Möbel oder auch Lebensmitteln ist das Online-Geschäft der stationären Händler stark gewachsen, zum Teil mit dreistelligen Zuwachsraten. Rechnet man diese Effekte hinaus, dürfte der stationäre Einzelhandel trotz guter Ergebnisse bei Lebensmitteln, Tiernahrung und Drogerien gegenüber 2019 nicht gewachsen sein.

Umsatzzuwächse im Lebensmittelhandel, Fachmärkte krisenfest

Der seit Ende Dezember anhaltende Dauer-Lockdown hat diese Situation weiter verschärft. Im Januar 2021 ist der Einzelhandelsumsatz gegenüber dem Vorjahresmonat um 7  Prozent zurückgegangen, im Februar um 5 Prozent. Für den März wurde gestern eine deutliche Umsatzsteigerung von 12 Prozent gegenüber 2020 gemeldet, die Vergleichbarkeit dieser Zahlen ist aber stark eingeschränkt und daher gibt keinen Anlass zu übersteigertem Optimismus. Die dramatischen Umsatzausfälle führen mittlerweile dazu, dass auch gesunde Unternehmen des Einzelhandels in ihrer Existenz bedroht sind, während der Lebensmittelhandel in seinen Standorten zur Nahversorgung weiterhin floriert. Diese Entwicklungen führen bereits heute zu erheblichen Leerständen in Städten und Shopping-Centern. Einerseits, weil Unternehmen wirtschaftlich nicht mehr überlebensfähig sind und andererseits, weil größere Filialisten ihre Netze massiv bereinigen.

Langfristige Veränderungen

Während im ersten Lockdown Mieter und Vermieter zunächst über befristete Lösungen im Hinblick auf die Mietzahlung diskutiert haben, geht es nun zunehmend um langfristige Veränderungen beim Mietzins. Während in der Nahversorgung auch zukünftig mit stabilen oder steigenden Mieten zu rechnen ist, werden die Mieten in Shopping-Centern und Innenstadtlagen in den kommenden Jahren weiter zurückgehen. Ein Rückgang von Kaufpreisen und Spitzenmieten ist in den Großstädten bereits zu beobachten. Auch die Investitionen in neue Standorte sind betroffen. Für 2021 sind nur noch 2 neue Shopping-Center in ganz Deutschland geplant. Die Branche ist verunsichert und im Wartemodus.

Innenstädte im Umbruch

Die Politik muss in den kommenden Jahren ihr Augenmerk vor allem auf die Förderung der Innenstädte legen. Um die Attraktivität der Städte zu erhalten, sind hier massive Unterstützungsmaßnahmen erforderlich. Die Vermieter werden sich auf sinkende Mieten einstellen müssen. Ob Wohnen, Büro oder Gastronomie, niemand kann Mieten in der Höhe zahlen, wie sie bisher vom Einzelhandel bezahlt worden sind. Sinkende Mieten in den Städten sind aber auch eine große Chance. Es können sich neue Mieter ansiedeln und heutige Einheits-Cities können durch eine größere Bandbreite von Einzelhandelsbetrieben und anderen Mietern vielfältiger werden. Schon heute ist zu beobachten, dass Lebensmittelbetriebe und Drogerien wieder den Standort Innenstadt für sich entdeckt haben. Zunehmend werden die Innenstadtstandorte aber auch für Unternehmen interessant, die bisher ausschließlich als Online-Anbieter aktiv waren.
EHI Retail Institute
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