Welche Möglichkeiten gibt es, gegen eine Kündigung der Wohnung vorzugehen?

Mieter genießen in Deutschland einen umfassenden Schutz, um zumindest nicht kurzfristig in eine drohende Obdachlosigkeit zu geraten. Dennoch kommt es immer wieder zu einer Kündigung der Wohnung durch den Vermieter. Das kann viele Gründe haben, die teilweise durchaus berechtigt sind. Aber es gibt auch Möglichkeiten, gegen eine Wohnungskündigung vorzugehen.

Zunächst kann es jedoch sinnvoll sein, sich für den Notfall vorzubereiten und vorab einen Blick auf andere Mietobjekte in der Umgebung zu werfen. Seriöse Immobilienportale wie Rentola.de sind eine ideale Anlaufstelle mit einem riesigen Angebot von Wohnungen in ganz Deutschland. Dank vieler praktischer Filter und aussagekräftiger Bilder findet man frühzeitig eine Alternative, falls die Kündigung sich am Ende als rechtswirksam erweist. Doch mit welcher Begründung darf ein Vermieter eigentlich kündigen und gibt es Möglichkeiten, dagegen vorzugehen?

Wann darf der Vermieter eine Kündigung aussprechen?

Das deutsche Gesetz sieht drei Gründe vor, die eine Kündigung des Mietvertrags erlauben. Hierzu gehören Pflichtverletzung, Eigenbedarf und die wirtschaftliche Verwertung des Mietobjekts. Je nach Ausgangslage kann es also unterschiedliche Rahmenbedingungen geben.

Kündigung wegen Pflichtverletzung

Die häufigsten Fälle beziehen sich auf eine Pflichtverletzung durch den Mieter. Wer beispielsweise die Miete mehr als zwei Monate lang nicht zahlt, unerlaubt untervermietet, ein Haustier ohne Erlaubnis hält oder wiederholt gegen die Hausordnung verstößt, kann im Notfall eine fristlose Kündigung erhalten.

Alle weiteren Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag und der Hausordnung. Der Vermieter muss eine schriftliche Kündigung aussprechen und dem Mieter eine Räumungsfrist von 1 bis 2 Wochen gewähren. Sollte der Mieter nicht ausziehen, kann es im weiteren Verlauf zu einer Räumungsklage samt Zwangsräumung kommen.

Kündigung aufgrund von Eigenbedarf

Nicht ganz so oft kommt die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf vor. Das kann immer dann der Fall sein, wenn der Vermieter oder ein Familienmitglied die Wohnung selbst nutzen möchte. Zudem muss ein triftiger Grund vorliegen, der die Eigenbedarfskündigung notwendig macht – der Anspruch allein reicht nicht aus.

So kann beispielsweise eine Heirat, ein kürzerer Arbeitsweg oder die Eigennutzung nach Verrentung einen Grund darstellen, der eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf erlaubt. Es handelt sich dabei in jedem Fall um eine fristgerechte Kündigung, Mieter haben also mindestens 3 Monate Zeit, um sich nach einer neuen Wohnung umzuschauen.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

Zuletzt hat der Vermieter noch die Möglichkeit, aufgrund von wirtschaftlicher Verwertung zu kündigen. Hinter diesem Begriff versteckt sich meistens ein Verkauf, eine umfassende Sanierung oder ein notwendiger Abriss der Immobilie. Hierbei gibt es aber wiederum strikte Vorgaben, die der Vermieter beachten muss.

Droht dem Vermieter beispielsweise ein erheblicher finanzieller Nachteil, ist die Kündigung aufgrund von wirtschaftlicher Verwertung angemessen. Eine reine profitorientierte Verkaufsabsicht reicht als Begründung also nicht aus. Weitere zahlreiche Auflagen machen diesen Kündigungsgrund eher zur Ausnahme.

Welche Kündigungsfristen gelten?

Je nachdem, ob es sich um eine fristlose oder fristgerechte Kündigung handelt, gibt es unterschiedliche Fristen. Bei einer fristlosen Kündigung gibt es, wie der Name bereits vermuten lässt, keine Frist. Der Mieter muss also prinzipiell sofort ausziehen, wobei üblicherweise 1 bis 2 Wochen zur Räumung gewährt werden sollten.

Bei einer fristgerechten Kündigung gibt es hingegen Unterschiede:

• 3 Monate Frist bei Mietdauer unter 5 Jahren
• 6 Monate Frist bei Mietdauer über 5 Jahren
• 9 Monate Frist bei Mietdauer über 8 Jahren

Langjährige Mieter haben also deutlich mehr Zeit, sich nach einer neuen Wohnung umzuschauen, falls es tatsächlich zu einer fristgerechten Kündigung durch den Vermieter kommen sollte.

Was kann man gegen eine Kündigung unternehmen?

Sollte die Kündigung rechtswirksam sein, gibt es dennoch die Möglichkeit, mithilfe der Sozialklausel dagegen vorzugehen (BGB § 574). Das kann der Fall sein, wenn ein Härtegrund vorliegt, der einen Widerspruch gegen die Kündigung erlaubt.

Mieter konnte keine Ersatzwohnung finden

Der Mietmarkt ist in Deutschland unglaublich angespannt, was immer häufiger dazu führt, dass selbst monatelanges Suchen erfolglos bleibt. Hierbei muss ein Mieter nachweisen, dass er nachweislich alles im Rahmen seiner Möglichkeiten versucht hat (Besichtigungen, Bewerbungen, Wohnungsanfragen und Makler).

Weitere Faktoren wie persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse werden ebenfalls berücksichtigt. Wer am Ende keinen zumutbaren Ersatz finden konnte, kann er dies als Härtefall geltend machen und der Kündigung widersprechen. Das soll Mieter und Familienangehörige vor einer Obdachlosigkeit schützen.

Es gibt viele weitere Härtegründe

Doch noch viele weitere Gründe, die unter die Sozialklausel fallen. Ebenso häufig kann es sich um einen älteren Mieter handeln, der aufgrund von körperlicher Schwäche oder Krankheit gar nicht umziehen kann. Geiste Behinderung, Schwangerschaft oder die Pflege eines Angehörigen in der Nähe stellen ebenfalls Härtegründe dar.

Der Mieter steht dabei grundsätzlich in der Pflicht, vorliegende Härte darzulegen und zu beweisen. Am Ende muss im Zweifelsfall ein Gericht die Interessen von Mieter und Vermieter abwägen, um zu entscheiden, ob die Sozialklausel greift oder nicht. Das kann je nach Situation durchaus komplex sein.

Fazit: Mieter haben trotz Kündigungen einige Möglichkeiten

Aufgrund des starken Mieterschutzes in Deutschland haben Mieter trotz wirksamer Kündigung prinzipiell einige Möglichkeiten. Wer sich auf die Sozialklausel beruft, kann womöglich einer Kündigung widersprechen, sofern ein Härtegrund vorliegt. Dadurch möchte der deutsche Staat Mieter vor einer Notsituation oder Obdachlosigkeit bewahren.