Hauskauf ohne Eigenkapital: Auch das ist möglich

Viele Menschen in Deutschland hegen den Traum, bis zu ihrem Lebensabend in ihrer eigenen Immobilie wohnen zu können. Langfristig macht dies auch durchaus Sinn, schließlich kann sehr viel Geld hinsichtlich der Mietausgaben eingespart werden. Rentner verfügen in der Regel nur über ein sehr begrenztes Einkommen, weshalb sich durch ein Eigenheim für sie besonders große Vorteile ergeben.

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Nicht zu vernachlässigen ist auch, dass sich das Zinsniveau aktuell auf einem überaus niedrigen Stand befindet und besonders in den deutschen Großstädten die Mieten kontinuierlich ansteigen. Dadurch ist es heute besonders verlockend, eine eigene Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Doch wie gestaltet sich die Situation eigentlich, wenn es um das Haus kaufen ohne Eigenkapital geht? Der folgende Beitrag klärt auf.

Hauskauf ohne Eigenkapital – Das ist damit gemeint

Generell gilt die Grundregel, dass für den Kauf einer Eigentumswohnung oder einen Hauses mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein sollten. Damit geht also einher, dass der Käufer den Kaufpreis zu mindestens einem Fünftel aus seinen eigenen finanziellen Mitteln decken können sollte. Allerdings lautet die Empfehlung von vielen Baufinanzierungs- und Bankberatern sogar, dass mehr als 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein sollte.

Jedoch erhöht sich natürlich ebenfalls das Risiko, dass hohe Tilgungsraten zu einem gewissen Zeitpunkt nicht mehr bewältigt werden können, zum Beispiel, wenn das Haus noch nicht komplett abbezahlt ist, jedoch die Finanzierung zu den niedrigen Zinsen ausläuft. Schließlich gestaltet sich ein Immobiliendarlehen stets langfristig, sodass der zukünftige Zinssatz in zehn oder 15 Jahren heute kaum abgesehen werden kann.

Zu beachten ist grundsätzlich, dass die Zinsen umso höher ausfallen, desto niedriger sich der Anteil an Eigenkapital bei dem Immobilienkredit gestaltet. Wird eine Immobilie ohne Eigenkapital gekauft, sollte demnach beachtet werden, dass auf möglichst langfristige Verträge gesetzt werden sollte, die über eine Zinsbindung verfügen. Bevor der Kredit ausläuft sind außerdem rechtzeitig Informationen darüber einzuholen, welche Anschlussfinanzierungen realisiert werden können.

Eigenkapital – Was zählt dazu?

Bevor die Finanzierung des Eigenheims ohne Eigenkapital in die Wege geleitet wird, sollte jedoch stets im ersten Schritt überprüft werden, ob nicht vielleicht doch Eigenkapital vorhanden ist – denn Eigenkapital kann in überaus vielfältigen Formen vorliegen.

Zu dem Eigenkapital werden so unter anderem:

  • Wertpapiere, Investmentfonds, Aktien
  • Lebensversicherungen
  • Bausparguthaben
  • Bankguthaben und Barvermögen
  • Immobilien und bezahlte Baugrundstücke
  • Weitere Vermögen, wie beispielsweise Edelmetalle

gezählt. Sollte jedoch keine dieser Arten des Eigenkapitals zur Verfügung stehen, ist es oft sinnvoll, Wege zu finden, wie Eigenkapital gebildet werden kann. Diese bestehen beispielsweise in einer vorgezogenen Erbschaft, einem privaten Kredit über Bekannte, Freunde oder Verwandte oder einem Bausparvertrag.

Die Kaufnebenkosten

Sollte die Finanzierung des Eigenheims dann tatsächlich ohne Eigenkapital angegangen werden, sind im Vorfeld auch die Kaufnebenkosten zu kalkulieren. Bei diesen handelt es sich um Gebühren, die bei einem Immobilienkauf immer anfallen, wie etwa die Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar und die Grunderwerbssteuer. Außerdem können zusätzlich flexible Nebenkosten in Erscheinung treten, wie die Courtage für einen Makler, die Nebenkosten für die Finanzierung, Einrichtungs- und Modernisierungskosten.

Insgesamt können rund 15 Prozent des Gesamtkaufpreises der Immobilie die Kaufnebenkosten ausmachen. Diese sind dann über den Immobilienkredit ebenfalls zu decken, wenn kein Eigenkapital zur Verfügung steht. In diesem Fall wird auch von einer sogenannten Vollfinanzierung gesprochen.

Allerdings besteht bei dem Kreditvolumen für die Kaufnebenkosten keine Sachwertabsicherung, womit einhergeht, dass sich das Risiko für die kreditgewährende Bank grundsätzlich höher gestaltet.